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CÓMO PUEDE OJEAR LA DENSIDAD ALTA TODAVÍA LAS PROBABILIDADES
Arizona Homebuilder Magazine – La información por Timothy P. Sullivan
A PESAR DE A GRAN ALTURA MATERIALES VALORADOS, ALGUNOS CONSTRUCTORES DE CASAS AFRONTAN COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN DE FRENTE
ARIZONA - noviembre /diciembre, 2006 el Asunto - Aunque la solución clásica para construir razonablemente valoró casas ha debido aumentar densidad, los costos de la construcción del hoy han trastornado la economía de esto una vez estrategia costeable del edificio.
De hecho, los incrementos pronunciados – en particular, el precio superior de cemento armado – de costo de la construcción han dejado a algunas compañías edificadoras incapaces para competir. Pero entonces hay esos que capean el temporal. Y estos constructores de casas, con erudición y creatividad, tienen en mente una meta: Mitigar construcción alta cuesta.
Así que si usted está en el mercado para la reducción de gastos, échele un vistazo a lo que estos California y constructores Nevada están desempeñándose para afilar su posición económica.
LA FORMA MODULAR
Porque el tiempo es dinero, San Mateo-based The Castle que Group ha matado el tiempo lo toma hacia constitución una casa por seis meses – no sólo mejorando su estructura costada sino que también poniendo a punto la calidad de sus casas. La llamada construcción modular, los componentes enteros de cada casa es diseñada en la planta manufacturera de Guerdon Enterprises, enviado de regreso al sitio de trabajo y es ensamblado en sitio.
“ nos toma Seis días Construir las casas en Boise, Idaho, dos días para transportarlos por camión Para el sitio de trabajo, un día para levantarlos con grúa En lugar y 30 para 45 días para terminarlos En sitio para prepararlos Para los clientes, ” dice Chris Kober, el presidente de The Castle Group. Con Cahill Park, su primer proyecto que fue enteramente confeccionado (ellos hubieron confeccionado componentes de sus casas antes, pero no todo el lote), saca el total el tiempo transcurrido fue aproximadamente tres meses, se comparó a lo nueve para 10 meses que convencionalmente toma.
Así es que no es admiración que en el corazón de estrategia de reducción de gastos de ’s The Castle Group es eficiencia: “En cualquier momento usted hace algo más eficazmente y adentro una forma lógicamente coherente, va a costar menos, ” punto de vista Kober. Lo que el grupo elimina del proceso edificador es la ineficiencia de travelín de subcontratistas de regreso.
En muchos esfuerzos de la construcción “ en el sitio ” convencionales, algo así de simple como una cocina en dirección opuesta requiere que el subcontratista salga al sitio, medida varias veces y cortes de múltiplo de la marca, además de tener un horario supeditado a las líneas cronológicas de todos los demás. “Todo ese no crea costo tremendo, ninguno del cual tiene un sentido de que vale para el cliente, ” Kober suma, “ pero finalmente el cliente tiene que pagar por eso en forma de los costos más altos de la vivienda.”
Cuál es más son ese Kober cree que comprimirán los tres meses se los requirió para construir las casas en Cahill Park hasta uno y unos meses de la mitad. Para rápido como los compradores puede cuadrar su préstamo fuera y los camiones en movimiento en remolque, The Castle Group puede producir una casa nueva para ellos. Y mientras allí están las ventajas obvias para entregar una casa dentro de uno 30 para 45 la ventana de día, como la exposición mínima para las bajas del mercado y los flujos, los beneficios secundarios son muchos.
En primer lugar, usted elimina a los compradores temblorosos. Cuándo una casa no está lista para 12 meses o más largo, es realmente fácil que compradores tiren con violencia un depósito, si bien no estando enteramente seguros si la casa sirve para ellos. Después de todo, pueden marcharse en cualquier momento, con el peor de los panoramas siendo que pierden su dinero fervoroso. Compare esto a esos que están muchos más vestidos en su decisión – como tienen que moverse entre un mes. Y, los puntos de vista Kober, mucho como Dell cambió las computadoras de forma se entregaron consumidores en una manera hecha a la medida, The Castle Group, una vez que condensan su tiempo edificador hasta 30 para 45 días, también podrán tomar órdenes aduaneras por cada casa.
YIELLD ÓPTIMO
Cuando la proporción entre la máxima densidad y el costo mínimo por unidad flotaron alrededor de 25 para 45 unidades por el acre, los constructores pensaron que habían encontrado ese justo medio. Pero entonces los precios de cemento armado aumentaron rápidamente y requirieron que el producto venda en sobre $300 un pie cuadrado, haciendo lo 25 para 45 unidades por la ecuación de acre prohibitivamente caro para el comprador de casas.
Por eso algunos constructores de casas y desarrolladores comienzan a desechar cemento armado enteramente. “Una buena cantidad de compañías vuelven a pensar el uso de madera, ” punto de vista Russ Haley, vicepresidente de CityMark Development, desarrolladores de uso mixto los proyectos residenciales en San Diego County.
" El uso de madera es un método de la construcción que miraremos en moreheavily en nuestro modelo comercial.” Por ejemplo, donde CityMark pudo haber considerado ir con construcción de cemento antes, la compañía podría considerar construcción del marco de madera en lugar de eso. “Hay un salto dramático en costos de construcción del marco de madera para aglutinar construcción, ” Haley suma.
Lo que parece ser el rendimiento óptimo – dónde los ingresos son maximizados, los costos de la construcción son minimizados y, por consiguiente, los precios hogareños son razonables – de densidad es de dos pisos, la vara construyó adjunto a la presente aloja generalmente entre 15 para 20 unidades por el acre. Teniendo previstas densidades superiores mientras manteniéndose valora bajo cerco, lo 15 para 20 unidades por el acre que formato todavía le permite desarrolladores cosechar los beneficios de densidad, donde valores terrestres son justificados, pero pueden construir y pueden vender estas unidades en $200 para $250 un pie cuadrado – captando un mayor porcentaje del mercado de la casa que compra.
Y en Las Vegas, la comunidad nueva de Warmington Group, Esplanade, ha hecho justamente eso. En 20 unidades para el acre, los precios empiezan de los $100,000s altos para condominios a los $200,000s bajos para casas familiares en soltero.
CONDUCIENDO CALIDAD
Por supuesto, para esos teniendo previsto más que 20 unidades por el acre, el concepto de construir un producto urbano en una forma modular deja mucho para ser considerado.
Simplemente pregunte a The Castle Kober Group. No sólo hace el concepto modular de la construcción salvo la compañía donde él las cuentas – en el libro del bolsillo – pero el también producto que Guerdon Enterprises desarrolla es de calidad superior.
“ cuando usted hace algo en un clima controlado, el ambiente bien iluminado con gigas de acero, la alineación del láser labra y demás el equipo por su lado, usted obtiene un mejor producto, ” dice Kober. “Y eso ha sido probado en cada otro producto del consumidor que tocamos.”
Él compara el proceso de comprar una casa para comprar un coche: “¿Compraría usted más bien un Lexus que se construyó en una fábrica de estado actual de la tecnología con clima controlaron pone en forma y maquinaria del borde cortante o lo haría usted más bien compra uno que se forjó en un campo enlodado, y hecho fortuitamente sobre una larga temporada con partes sentándose en el clima imprevisible?”
Como es lógico, las personas a través del pizarrón más bien comprarían a los Lexus creados en una fábrica. Entonces, Kober posa, “ Por Qué es nosotros escogiendo la otra forma para casas.”
Ciertamente, él suma que la mayor parte de nuestros bienes de consumo, de tazas grandes de café para computadoras, están cansados al extremo ambientes de la fábrica muy sofisticados, por lo que obtenemos buena calidad y gran fijación de precios. Así que si es asequibilidad del que vamos tras en la industria de construcción de casas, luego, para maximizar eficiencia y minimizar costos, el reto de nuestra industria es aprender de los procesos y la tecnología de otras industrias y aplicarlos a la proposición urbana.
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